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目前已有不少城市房贷利率下降，调整后首套住房贷款利率(商贷)由4.1%降至了3.8%。随着首套住房贷款利率政策动态调整机制建立，春节后房贷利率下调的城市陆续增加，地产需求端的支持政策正加速落地，还将进入更加高频状态。

那么，商业银行首套房贷利率进入高频下调期到底利弊如何？

从当前看，首套房贷利率进入高频调整期，带来的最直接而明显的效果是让真正的刚需购房族因为房贷利率下调而降低了购房成本，减轻了经济负担，如果在一线城市贷款二、三百万元甚至更多的房贷，二、三十年按揭还款期，确实可节省一大笔家庭财务支出，对于一个家庭而言是一个巨大的利好。这样的结果，有可能激发刚需购房族的购房愿意，还有可能让一些改善型住房需要的购房者也加入到购房行列，这样楼市低迷的僵局有可能被激活，对于房企回笼资金、强化资金链、增强房企拿地扩大新房建设的信心等无疑都将起到积极的作用。

同时，也要看到首套房贷利率进入高频调整期也会对广大民众心绪起到一定的抚慰作用。一方面，首套房贷利率降低对提前偿还贷款起到一定的缓解作用，因为房贷利率降低之后与金融投资产品之间的收益差距起到间接的缩小功效，也就是说与首套房贷利率下降相比，投资其他金融产品的收益就会显得增多，这样不少房贷者可能就改变当前形成的急于偿还房贷的心态，对稳定银行按揭房贷规模也将起到有效作用。

此外，对于银行面言，尽管首套房贷利率下调有可能进一步压缩存贷之间的息差，让商业银行蒙受一定的房贷利息减少之苦，但从长远看，商业银行的按揭房贷有可能被激活，会产生多种金融功能：

一是银行按揭房贷有可能做活，房贷规模进一步扩张，可通过做大信贷总量来弥补房贷利率下降所形成的损失，最终使商业银行受益。二是房地产企业因为开发资金能够及时回笼而减少资金周转压力，使资金流动更加顺畅，不仅有可能化解房企经营危机，也间接化解了银行信贷风险，首套房贷利率进入普调高频期实质上是“帮人利己”之举。三是对于地方政府而言，能受到走好一步棋全盘皆活的功效，地方政府土地出让有可能回暖、财政压力减轻，地方政府融资平台风险也将会得到有效抑制，对于稳定地方政府运转、促使地方政府将更多精力用于发展经济起到重要推动作用。

但是，我们也要看到，首套房贷利率进入高频调整期也会带来不少令人忧虑之处：

首先，民众会对未来房价下跌的预期更加增强。从金融角度看，房子的价格与贷款价格是呈正相关关系的，即房贷利率处于高位时，房价往往处于上涨周期，房产的保值增值能力相对较强、较高；而房贷利率下调时，房价也有可能跟着下跌，房产也有可能更加贬值，受此影响，可能更多的刚需购房族购房热度下降，更加不想买房和不敢买房，通过降低房贷利率以期促进楼市销售转旺的希望有可能落空。

其次，有可能影响银行放贷和降息的积极性。对银行来说，由于个人房贷利率降低将涉及未来巨额信贷资金，对商业银行来说意味着存贷款之间的利差进一步缩小，可能会诱发商业银行对房贷种种不确定性风险的担忧，加上目前房贷利率与筹资成本之间利差越来越小，再加上其他成本支出，首套房也将成为越来越难赚钱的信贷品种。这样难免会影响到商业银行发放房贷的信心。

所以，尽管目前全国商业银行首套房贷利率进入下调的高频期，但依然要把握好节奏和相对安全的度，要充分考虑客观经济环境的可能，尤其要兼顾到银行、地方政府与房贷者三种之间的利益，让首套房贷利率运行在一个科学合理的区间，绝对不能无止境地下调，否则会适得其反。